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Fiscalité

Les investissements immobiliers aux USA peuvent être détenus soit en propre, soit via une société. La limited liability company ou LLC est généralement transparente fiscalement (c’est-à-dire que chaque membre déclare au fisc américain ses impôts sur le revenu au prorata de sa participation dans la LLC et du résultat de celle-ci) mais on peut l’assujettir à l’IS (impôt sur les sociétés) comme une Corp, si on y a intérêt et qu’il n’y a pas un seul actionnaire. La LLC laisse une grande latitude statutaire. Lorsqu’il y a plus d’un actionnaire à la LLC, qu’elle soit assujettie à l’IS ou à l’IR, le seul élément à porter à la connaissance du fisc est son résultat.
L’ensemble des charges liées aux opérations immobilières et/ou entrant dans l’objet social de la LLC, qu’elles soient déboursées en Belgique ou aux Etats-Unis sont déductibles du revenu taxable (taxable income). Quel que soit le mode d’intervention retenu, le coût d’acquisition des biens est amortissable sur 27,5 années (déduction faite de la valeur des terrains) et le coût de mise en place des crédits immobiliers l’est sur la durée de ces crédits.

Impôts
Votre revenu taxable est donc égal à l’ensemble des loyers perçus, une fois déduites toutes les charges même celles constatées en Belgique, l’amortissement des biens, le coût des crédits, des travaux, les frais, les taxes, etc… et une fois déduite la « personal exemption de $3.950 » (valeur 2014, la seule déduction offerte aux non-résidents US). Si vous êtes en couple, chaque époux doit faire une déclaration séparée. Vous divisez donc le revenu par deux et bénéficiez de deux « exemption » de $3.950.
Les déclarations se font en mars et le paiement des impôts sur le revenu en octobre. Attention, la première année, il faut demander avec sa déclaration (inutile de le demander avant, votre demande sera refusée…) l’attribution d’un International Tax Identification Number (ITIN) qui sera votre numéro fiscal US en lieu et place du numéro de sécurité sociale (pour les américains).

Plus-value
S’agissant de la plus-value, elle est taxée à 25% par l’IRS américaine si le bien a été détenu moins d’un an et 15% au-delà. Pour s’assurer du paiement de cet impôt, 10% des sommes d’un closing peuvent, au-delà d’un certain montant, être mises sous séquestre par la title company jusqu’à la mainlevée de l’administration fiscale américaine (loi FIRPTA).

JIN travaille avec des avocats et fiscalistes sur place qui peuvent vous guider dans le choix de la structure la plus adéquate et adaptée à votre situation. Personne ne peut mieux vous conseiller qu’eux.